高周转与地产企业的“至暗时刻”

2019-07-08 19:25:49 责任编辑:武汉LOL外围

“稳房价”,是2019 年的基调。

房地产政策的松紧程度,取决于房地产市场发展的景气状况,带有逆周期调整的性质。无论是“因城施策”还是“一城一策”,实际上,就是要各个城市根据当地房地产市场的实际情况采取调控措施,这也是未来房地产调控的基本原则,保障房地产市场健康平稳发展,不发生系统性风险的破裂。
纵观2019年上半年楼市,“小阳春”动力明显不足,这场本是由于资金宽松导致的“小阳春”,在政策影响下很快就退了烧——各类物业销售面积均呈现负增长,销售价格涨幅回落;土地购置面积和土地成交价款均大幅下降;“面粉”的价格回落,对新建商品房市场价格起到了拉低作用。总之,市场乏力、房价回落,回调特征明显,更对未来市场回暖构成了很大的压力,很难发生巨大的转变。
2019年,还债高峰已经到来,大部分房企不得不高成本“借新还旧”,极力摆脱资金困局。陡然之间,企业资金流动性变差,再融资需求飞升,金融监管系统更是“雪上加霜”,明言“禁止资金流入房地产领域”,这就进一步加剧了房企的融资难度,不仅融资成本更高,更是“一两难求”,信托、开发贷都陷入僵局,无异于“带着镣铐跳舞”。
在市场大势不容乐观、资金面吃紧的情况下,众多地产公司基于发展现状,将目光再度投向“高周转”——希望借助规模及利润与现金流的关系,通过企业内部操作,实现自有资金与销售额之间“四两拨千斤”的太极推手作用。

定 策

目前,业内对于高周转的本义已基本达成一致,即资金周转率高、周转速度快。而房地产追求高周转的根本原因,是投资规模大、自有资金有限,资金成本高,要实现超越就必须在资金效率上做好文章,要么靠财务杠杆、要么靠经营性杠杆,且后者的作用更加突出。通常来说,“高周转”不是单独实施的,往往与高杠杆搭配。
企业要实施高周转,就要具备相当的战略定力。由于外部市场环境变化无常,许多房企、尤其是处在转型过程中的房企,往往不能坚定“高周转”战略。犹豫、善变,战略重心不稳,导致无法准确、敏锐、快速地抓住市场窗口,失去超越的机会,并再次陷入对“高周转”战略的怀疑,这是一个负向循环,不值得重复。
实施高周转战略不仅是为了提高资金的利用率,还有其他重要作用——其一是抵抗风险。当整体市场存在较多不确定性时,房子肯定是卖得越快越好。以三四线城市为例,近两年棚改货币化驱动了本轮三四线楼市热销,按住建部披露数据,以2012年底4200万套棚改存量推导计算,2018-2021年将是棚改的最后红利期,加速奔跑,方能避险。
其二是推涨利润。例如,一年做一个项目的利润率是15%,那如果能做两个利润率8%的高周转项目,加上资金流转、成本下降,赚得其实更多,这也是我们博志成一直提倡的,不仅要看利润率,还要关注年化资金收益率,倘若财务杠杆也用得好,那说明自有资金或者说股东资金的价值回报就越高,抗风险的能力也自然上去了。
其三是规模效应。比如,用原来一年做10个项目的资金,通过高周转,可以做到两倍甚至三倍以上的项目,规模增长速度肯定更快。加上房地产行业的特性,规模越大,资金、人力、技术、供应商等的聚合效应也会更大。除此以外,我们也专注到,招拍挂市场对企业资质、规模、排名的看重也在增强,没有规模的企业,想在一级市场拿地只会更艰难。
事实上,众多标杆房企都是“高周转”的拥护者。具体有如:

(1)万科的“5946”,即拿地后5个月开工、9个月开盘、首推货量40%、开盘后当月去化率60%;

(2)碧桂园的“456”,要求原则上所有三四五线城市新获取项目,均需4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转;

(3)恒大要求推进6个月开盘,首开去化率至少60%以上等;

最典型的,要数地产行业新晋选手中梁地产:对普通项目推行“456”运作模式,即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月再投资;对续期项目推行“321”模式,确保首期开盘至续期供货的间隔时间,冲刺1个月、常态2个月、红线3个月……正是这种“快进快出、小步快跑、低开高走”的运营模式,让中梁实现了快速成长。而当前阶段的中梁,正在稳步去杠杆、筹划IPO,争取更大的市场空间和资金效益。

求 实

在本质上,地产企业与其他企业并无二致,核心要义只有一个:追求投资收益最大化:M=S*f。

M指投资收益,也就是赚了多少利润,S泛指企业的规模类指标,如总资产、净资产、投资额、开发量、销售额等;f则泛指盈利能力指标,如果S是净资产,对应的f就是净资产收效率。

由此可得出,要实现更大的投资收益M,只有两种途径:做大S和提高f。

第一种:做大规模的加法。即从一个项目到多个项目,一个城市到多个城市。通过企业项目的增加,做大企业规模。这也是一线房企铺开全价值链、布局全国化、产品全系列覆盖的根本原因。

第二种:做乘法。当一个产品或一个产品模式成功后,就进行快速复制。比如,对项目A复制x个。S=xA

第三种,也是最快最好的方式:加法与乘法的混合运算。即企业有多条产品线,且对多产品线进行复制开发。S=xA+yB+….

最后,再说说f。它与利润率、周转率和杠杆率都有直接联系。利润率本身是没有时间概念的,同样的成本投入,三年赚10%和5年赚10%,虽然总和利润率都是10%,但如果不考虑资金的时间价值,也不考虑资金周转率,是绝对说不过去的。

不管怎么说,高周转战略仍然是房企求生赶超的利器,具体该如何操作呢?

首先,要实现高周转,就要快速定策、快速出图、快速开工、快速开盘,目的就是快速实现现金流回正和再投资。在现金流回正以后,施工速度可以放缓些,以达到把控产品品质、拉长工程款账期的目的。

然而,仅靠资金管理,不可能从根本上提高开发效率。因为,无论怎样加强管理,从方案到施工图完成最快也要35-40天左右,再怎么考核也不可能压缩到15天,所以要想从根本上提高开发效率和周转速度,最终还是需要推行产品标准化

产品标准化,建标准库,入库的标准是经过其他项目验证过的,不能有明显的缺陷,更不会有明显的错误。同时,还要明白一个问题,那就是——产品标准化不是设计部门一个部门的事情,而是多条线并举,从投拓、成本、招采、营销等各各环节共同参与完成的。很多地产企业的产品线迟迟不达标,根本原因也往往在此,设计部门闭门造车,任性定标准,不仅经不起项目的验证,更谈不上复制推广。

综上,在今年的宏观经济背景与行业发展趋势之下,要实现稳健发展,找机会超车,首先得有一个清晰的战略,其次要有可高效复制的产品线,最后就是企业的运营能力,实现企业内部各部门之间的协同效应。

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